NHẬP CƯ GÓP PHẦN THẾ NÀO VÀO CUỘC KHỦNG HOẢNG NHÀ Ở TẠI CANADA

Thị trường nhà ở Canada đã bị giám sát chặt chẽ trong những năm gần đây, với giá cả tăng vọt và khả năng chi trả ngày càng giảm, gây ra những cuộc tranh luận gay gắt.

Một câu hỏi lớn đặt ra: nhập cư đã góp phần thế nào vào cuộc khủng hoảng nhà ở này?

Một nghiên cứu đột phá do Bộ Di trú, Tị nạn và Quốc tịch Canada và cơ quan Thống kê Canada thực hiện, được công bố vào tháng 6 năm 2025, đã đi sâu vào vấn đề này.

Sử dụng dữ liệu cấp thành phố, nghiên cứu này đã khám phá ra mối liên hệ tinh tế giữa nhập cư và chi phí nhà ở, cho thấy nhập cư chỉ chiếm khoảng 11% mức tăng giá nhà trung bình và giá thuê nhà trên khắp các thành phố của Canada.

Khám phá những phát hiện của nghiên cứu, mang đến một góc nhìn mới mẻ về cách nhập cư giao thoa với những thách thức về nhà ở của Canada và lý do tại sao tác động này khác nhau tùy theo khu vực và thời gian.

Cuộc khủng hoảng nhà ở và tranh luận về nhập cư tại Canada

Canada nổi tiếng với các chính sách chào đón nhập cư, thu hút hàng nghìn người mới đến mỗi năm.

Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng dân số nhanh chóng, nhu cầu nhà ở cũng tăng lên, đặc biệt là ở các trung tâm đô thị, nơi người nhập cư thường định cư.

Động lực này đã làm dấy lên những suy đoán về vai trò của nhập cư trong việc đẩy giá nhà lên cao.

Nghiên cứu, do các nhà nghiên cứu Feng Hou, Évamé Koumaglo và Haozhen Zhang dẫn đầu, đã giải quyết vấn đề phức tạp này một cách trực diện, sử dụng dữ liệu đáng tin cậy và các phương pháp kinh tế lượng tiên tiến để làm rõ vấn đề.

Nghiên cứu nhấn mạnh rằng mặc dù nhập cư góp phần làm tăng giá nhà, nhưng nó không phải là nguyên nhân duy nhất.

Các yếu tố như hạn chế nguồn cung, lãi suất thấp và đầu tư đầu cơ cũng đóng vai trò quan trọng, nhưng nhập cư và người nhập cư luôn bị coi là nguyên nhân của mọi vấn đề.

Điều thú vị là nghiên cứu lưu ý rằng người nhập cư có thể giúp giảm bớt tình trạng thiếu nhà ở bằng cách lấp khoảng trống lao động trong ngành xây dựng, tuy nhiên, dòng người mới đến nhanh chóng có thể gây áp lực lên quỹ nhà ở hiện có, đặc biệt là ở những thành phố có nguồn cung hạn chế.

Tìm hiểu phương pháp tiếp cận của nghiên cứu

Nghiên cứu này sử dụng dữ liệu bảng cấp thành phố từ các cuộc điều tra dân số Canada năm 2006, 2011, 2016 và 2021, tập trung vào những thay đổi về giá trị nhà trung bình của nhà do chủ sở hữu ở và giá thuê nhà trung bình hàng tháng.

Không giống như các nghiên cứu trước đây, thường xem xét dòng người nhập cư tại một thời điểm duy nhất, nghiên cứu này phân tích những thay đổi về số lượng người nhập cư mới (những người đến trong vòng năm năm qua) theo thời gian.

Phương pháp này nắm bắt được tác động động lực của nhập cư lên thị trường nhà ở.

Để đảm bảo tính chính xác, các nhà nghiên cứu đã sử dụng mô hình biến công cụ hiệu ứng cố định sai phân bậc nhất (FE-IV), một phương pháp tinh vi giải quyết các vấn đề như biến bị bỏ sót và nội sinh.

Mô hình này tính đến các yếu tố đặc thù của từng đô thị chưa được đo lường và xu hướng định cư tại các khu vực kinh tế sôi động của người nhập cư, điều này có thể làm sai lệch kết quả.

Phân tích bao gồm 1.939 đến 1.949 đô thị có dân số trên 1.000 người, cung cấp cái nhìn toàn diện về bối cảnh nhà ở của Canada.

Những phát hiện chính: Tác động của nhập cư đến giá nhà ở

Nghiên cứu cho thấy, từ năm 2006 đến năm 2021, dòng người nhập cư mới chiếm khoảng 11% mức tăng giá trị nhà ở trung bình và giá thuê nhà trung bình hàng tháng ở các đô thị có dân số trên 1.000 người.

Con số này được lấy từ mô hình FE-IV, mô hình cung cấp ước tính đáng kể hơn so với mô hình hiệu ứng cố định (FE) đơn giản hơn.

Trong mô hình FE, mức tăng 1% số lượng người nhập cư mới có liên quan đến mức tăng 0,032% giá trị nhà ở và mức tăng 0,011% giá thuê nhà.

Tuy nhiên, mô hình FE-IV ước tính tác động mạnh hơn: mức tăng 1% số người nhập cư mới tương ứng với mức tăng 0,143% giá trị nhà ở và mức tăng 0,045% giá thuê nhà.

Để so sánh, trong giai đoạn nghiên cứu, mức tăng trung bình 5 năm của giá trị nhà ở là 18,5% (0,170 điểm logarit), trong khi số lượng người nhập cư mới tăng 13,1% (0,131 điểm logarit).

Điều này có nghĩa là nhập cư đóng góp 2,5% (mô hình FE) đến 11% (mô hình FE-IV) vào mức tăng chung của giá trị nhà ở.

Đối với giá thuê nhà, mức tăng trung bình 5 năm là 5,2% (0,052 điểm logarit), trong đó nhập cư chiếm 2,8% (mô hình FE) đến 11,3% (mô hình FE-IV) trong mức tăng này.

Tác động tại các đô thị lớn

Tác động của nhập cư đến chi phí nhà ở mạnh hơn đáng kể ở các đô thị lớn.

Tại 53 thành phố có dân số trên 100.000 người, nơi có khoảng 82% người nhập cư mới, sự gia tăng người nhập cư mới chiếm 21% mức tăng giá nhà trung bình và 13% mức tăng giá thuê nhà trung bình.

Cụ thể:

Mức tăng 1% của người nhập cư mới có liên quan đến mức tăng giá nhà từ 0,376% (mô hình FE) đến 0,419% (mô hình FE-IV).

Về giá thuê nhà, mức tăng 1% của người nhập cư mới dẫn đến mức tăng từ 0,077% (mô hình FE) đến 0,086% (mô hình FE-IV).

Sự chênh lệch này làm nổi bật mô hình định cư tập trung của người nhập cư tại các trung tâm đô thị như Toronto, Vancouver và Montreal, nơi nhu cầu nhà ở vốn đã cao.

Biến động theo khu vực và thời gian

Nghiên cứu nhấn mạnh rằng tác động của nhập cư đến giá nhà thay đổi tùy theo khu vực và thời gian.

Tại các tỉnh như Ontario, British Columbia và Quebec, những nơi thu hút nhiều người nhập cư nhất, có mối tương quan dương đáng kể về mặt thống kê giữa tăng trưởng nhập cư và giá nhà.

Ví dụ:

Tại Ontario, mức tăng 1% số người nhập cư mới có liên quan đến mức tăng 0,034% giá trị nhà ở và mức tăng 0,015% giá thuê nhà (mô hình FE có trọng số).

Tại British Columbia, các con số là 0,025% đối với giá trị nhà ở và 0,023% đối với giá thuê nhà.

Tại Quebec, mức tăng 0,010% được ghi nhận đối với giá trị nhà ở.

Ngược lại, các tỉnh như Alberta và các tỉnh Đại Tây Dương không có mối tương quan đáng kể, phản ánh sự khác biệt về điều kiện kinh tế và nguồn cung nhà ở.

Phân tích theo thời gian cho thấy những biến động:

2006–2011: Có mối tương quan dương mạnh, với mức tăng trưởng người nhập cư mới phù hợp với mức tăng giá trị nhà ở tại các tỉnh Prairie và Quebec.

2011–2016: Tương quan âm, khi Ontario chứng kiến giá nhà tăng đáng kể nhưng ít người nhập cư mới hơn, trong khi Saskatchewan và Alberta có nhiều người nhập cư hơn nhưng giá nhà ổn định.

2016–2021: Tương quan dương quay trở lại, được thúc đẩy bởi sự gia tăng dân số nhập cư ở Ontario và British Columbia, nơi giá nhà tăng vọt.

Những biến động này cho thấy tác động của nhập cư chịu ảnh hưởng nặng nề bởi điều kiện kinh tế địa phương, chính sách nhà ở và hạn chế nguồn cung.

Thông tin chi tiết về dữ liệu: Tương quan và xu hướng

Phân tích sự tương quan

Mối tương quan dương trong giai đoạn 2006–2011 và 2016–2021 cho thấy các đô thị có lượng người nhập cư lớn hơn đã chứng kiến mức tăng giá nhà cao hơn.

Mối tương quan âm trong giai đoạn 2011–2016 phản ánh sự không tương đồng giữa các khu vực, chẳng hạn như giá nhà ở Ontario tăng vọt mặc dù lượng người nhập cư thấp hơn.

Xu hướng cấp thành phố

Có sự chênh lệch giữa các vùng, chẳng hạn như tốc độ nhập cư nhanh chóng của Saskatoon và gia tăng giá nhà trong giai đoạn 2006–2011, trái ngược với mức tăng trưởng nhập cư khiêm tốn của Toronto nhưng giá nhà lại tăng đáng kể trong giai đoạn 2016–2021.

Tại sao nhập cư không phải là nguyên nhân duy nhất

Mặc dù nhập cư góp phần làm tăng giá nhà, nghiên cứu nhấn mạnh rằng đó không phải là yếu tố duy nhất.

Những hạn chế về nguồn cung, chẳng hạn như hạn chế quy hoạch và chi phí xây dựng cao, đã hạn chế sự phát triển nhà ở mới.

Lãi suất thấp và đầu tư đầu cơ cũng thúc đẩy nhu cầu, đặc biệt là ở các trung tâm đô thị.

Ngoài ra, người nhập cư thường định cư ở những khu vực kinh tế sôi động, nơi giá nhà đã tăng do thị trường việc làm phong phú và cơ sở hạ tầng tiện ích phát triển.

Nghiên cứu cũng nhấn mạnh những đóng góp tích cực của nhập cư.

Người mới đến, bao gồm lao động lành nghề như chuyên gia xây dựng, giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt lao động, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, tốc độ tăng trưởng dân số nhanh có thể vượt quá nguồn cung nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố có nguồn cung không co giãn.

Những phát hiện này cho thấy các nhà hoạch định chính sách phải xem xét cả khía cạnh không gian và thời gian khi giải quyết tác động của nhập cư đối với nhà ở.

Tại các thành phố lớn, nơi tác động của nhập cư rõ rệt nhất, các chiến lược như tăng nguồn cung nhà ở thông qua nới lỏng luật quy hoạch hoặc khuyến khích xây dựng có thể giảm bớt áp lực giá.

Các chính sách kiểm soát tiền thuê nhà, vốn làm giảm mức tăng tiền thuê nhà ở một số tỉnh, cũng có thể giải thích tại sao tác động của nhập cư đối với tiền thuê nhà lại ít nghiêm trọng hơn so với tác động của nhập cư đối với giá nhà.

Các chính sách được điều chỉnh theo từng khu vực là rất quan trọng.

Tại Ontario và British Columbia, nơi nhập cư có mối tương quan mạnh mẽ với mức tăng giá, các khoản đầu tư có mục tiêu vào nhà ở giá rẻ có thể giúp ích.

Ngược lại, các tỉnh như Alberta, với mối tương quan yếu hơn, có thể hưởng lợi từ việc tập trung vào tăng trưởng kinh tế để thu hút người nhập cư mà không làm tăng chi phí nhà ở.

Cuộc khủng hoảng nhà ở của Canada là một vấn đề đa chiều, trong đó nhập cư đóng vai trò quan trọng nhưng không phải là yếu tố chủ đạo.

Nghiên cứu giai đoạn 2006–2021 cho thấy người nhập cư mới đóng góp 11% vào mức tăng giá nhà và tiền thuê nhà trên toàn quốc, với tác động mạnh hơn (21% đối với giá nhà, 13% đối với tiền thuê nhà) tại các thành phố lớn.

Với việc hiểu được những động lực này, Canada có thể xây dựng các chính sách cân bằng giữa lợi ích của việc nhập cư với nhu cầu nhà ở giá rẻ, đảm bảo một tương lai bền vững cho tất cả cư dân.